中泰证券揭示小房企获得的重大商机

下面是中泰证券的新见解：

- 企业毁约加快，拿地销售市场份额不断降低。2021年下半年，房地产行业出现了流动性工作压力，整体毁约规模持续增加。在其中，民营房地产企业的毁约规模占比不断上升，从2020年的59%增加至2022年的89%。从募资到拿地，再到销售规模，民营房地产企业的销售规模不断下降。在前百家房地产企业中，民营房企销售规模占比从2018年的最高点82%下降至2021年的79%。 - 地区国有企业拿地施工能力强劲，市场占有率提高。企业市场份额下降背后，是地区国有企业在拿地和建设方面效率的快速提高。通过购买商品和接纳劳务公司支出的红包的同比增长率，可以考量公司的拿地和施工节奏感。经过2017-2020年拿地施工抗压强度的降低后，2021年地区国有企业迅速回暖，出现明显分裂与其他房地产公司的区别。归功于过去两年的稳定规模提高，地区国有企业的债务持续保持在较低水平，而在流动性自然环境结构型改善的过程中，相对较低的杠杆率水平带来更强的潜在性杠杆炒股室内空间。 - 供求边界改善显著，房地产销售恢复前景可期。在新冠疫情的压力下，房地产行业的销售遭受了不利的影响。但随着新冠疫情缓解，关键城市推盘量不断环比改善，3月和4月准许预售证总面积环比稳步增长。在比较宽松的制度条件下，关键城市的二手房交易量也在环比改善，4月后成交套数同期相比减幅不断下降。由于售楼部的看房和销售业务受到不利因素的影响逐渐消散，现有的待推盘新项目正在逐步进入市场，供给方面不断改善，房地产销售的前景值得期待。 - 从资金回笼到大网络资源，小房地产企业获得重大机遇。在过去几年中，房地产行业持续面临资金回笼的压力，大中型房地产企业根据监管限制不断将运营模式下移至低电子能级城市，放弃了室内空间规模快速增长的运营模式。相比之下，地区性大中小型房地产企业通过股权融资，个人信用影响力的提高以及小型监管限制下的费用和高效率优点，在销售市场环境变动中不断加强相对核心竞争力。2021年下半年以来，小型房地产企业持续提高拿地抗压能力，在当前销售市场供求边界改善的过程中，完成了在市场竞争位置的底部翻转。

投资价值分析：

中泰证券认为，目前房地产总供应量数据并未实际出现改善，调控政策仍以比较宽松的节奏为主导。但是随着新冠疫情逐渐缓解和现行政策的不断放宽，供求两端一起改善将逐步推动房地产行业的复苏。在这种情况下，拥有拿地和推盘能力的领头和地区性房地产企业将受益于市场竞争格局和土地出让方式的改善，实现销售规模和经营质量的双向提升。有三个主要的投资方向值得关注：1）获益于企业销售后市场竞争布局改善的地区国有企业，例如浦东金桥；2）全国性领头企业，其中远期经营质量不断提高，如保利发展、万科地产A、绿城中国；3）评分较高、经营稳健的企业，如滨江集团、旭辉控股集团公司。

风险分析：

中泰证券表示，主要的风险包括股权融资环境收紧超预期、新冠疫情持续冲击房地产销售、土地出售规定变化、房地产销售政策变化、房地产调控政策变化，以及数据信息落后或不及时等。